Istruzioni dettagliate e le spese per l'elaborazione di una transazione immobiliare in Italia

Пошаговая инструкция и затраты по оформлению сделки с недвижимостью в Италии

FASE 1. Preparazione per l'accordo

ЭТАП 1. Подготовка к сделке


1) E' necessario ottenere un codice fiscale identificativo/codice fiscale - si tratta di un numero individuale in cui sono codificati i dati personali (simile al TIN). È necessario per qualsiasi transazione in Italia: ottenere l'assicurazione sanitaria, impiego, fare affari, stipulare contratti, aprire un conto bancario, firmare contratti con fornitori di servizi pubblici, ecc.
In Italia si può ottenere presso gli uffici territoriali dell'Agenzia delle Entrate presentando il passaporto. Puoi anche richiedere un codice fiscale di identificazione presso i consolati italiani nel tuo paese.



2) Aprire un conto in banca
Per i successivi regolamenti in contanti, di norma, viene aperto un conto presso una banca italiana, in cui l'acquirente trasferisce l'importo necessario da un conto nel suo paese. In futuro sarà possibile pagare le bollette dallo stesso conto.

È anche possibile trasferire denaro direttamente da conti esteri, ma c'è il rischio di ritardi imprevisti. Ma i fondi devono necessariamente arrivare sul conto del venditore prima di firmare l'atto di vendita.

1) Необходимо получить идентификационный налоговый код / codice fiscale – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН). Он необходим для совершения любых операций в Италии: получения медицинской страховки, устройства на работу по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счёта в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т. п.
В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.

2) Открыть счёт в банке
Для последующих денежных расчётов, как правило, открывают счёт в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счёта в своей стране. В последующем с этого же счёта можно будет оплачивать коммунальные услуги.

Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счёт продавца до подписания купчей.

FASE 2. Prenotazione dell'oggetto

e preparazione di un'offerta di acquisto

ЭТАП 1. Резервирование объекта

и подготовка предложения о покупке

In Italia tutte le trattative sono per iscritto. In primo luogo, l'acquirente fa un'offerta scritta di acquisto al venditore / proposta di acquisto. Può essere immediatamente d'accordo o offrire contro condizioni. La proposta prescrive non solo il prezzo desiderato dell'oggetto, ma anche i termini per la conclusione di ulteriori contratti.

Depositare
Quando il venditore accetta l'offerta di acquisto, l'acquirente gli trasferisce la caparra. Di norma, questo è il 5-10% del prezzo dell'oggetto.

!! In futuro, se una delle parti interrompe l'accordo, ciò comporterà una responsabilità materiale per esso. Se l'Acquirente rifiuta, perderà la caparra, e se il Venditore cambia idea, dovrà restituire la caparra in doppia misura. Le sanzioni sono anche specificate nell'offerta di acquisto.
В Италии все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке Продавцу / proposta di acquisto. Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.

Взнос задатка
Когда Продавец принимает предложение о покупке, Покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, это 5–10% от цены объекта.

!!! В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвёт сделку, это повлечёт для неё материальную ответственность. Если откажется Покупатель, он потеряет задаток, а если передумает Продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

FASE 3. Conclusione del contratto di vendita

ЭТАП 1. Заключение договора купли-продажи

Se la transazione è prolungata nel tempo, gli importi sono sufficientemente elevati o una delle parti insiste su questo, viene concluso un accordo preliminare. Se l'acquirente è pronto a pagare l'intero importo della transazione alla volta, puo' firmare immediatamente il contratto definitivo di vendita.

Il contratto preliminare è certificato da un notaio e contiene le seguenti informazioni:
  1. Dati personali del venditore e dell'acquirente;
  2. Il costo degli immobili e la procedura di pagamento, compreso l'importo dei depositi effettuati;
  3. Descrizione dell'immobile, suoi dati catastali.
  4. Dopo aver firmato il contratto, il notaio inizia a verificare i documenti patrimoniali presentati dal venditore, durante i quali diventa chiaro se il venditore è davvero il proprietario, se l'immobile è impegnato e se ci sono altri motivi che impediscono la transazione. Se l'assegno mostra l'impossibilità di vendere questo oggetto, la transazione è considerata non valida per colpa del venditore, ed è responsabile nei confronti dell'acquirente sotto forma di doppio deposito.


Dopo aver firmato il contratto preliminare, il venditore non ha il diritto di revocare la sua decisione di vendere l'oggetto. L'operazione è considerata del tutto irreversibile.

In questa fase, l'acquirente paga per i servizi dell'agente 3-5% + IVA 20%
Если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон, то заключается предварительный договор. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.

Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:
  1. Персональные данные продавца и покупателя;
  2. Стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе размер внесённых задатков;
  3. Описание объекта недвижимости, его кадастровые данные.
  4. После подписания договора нотариус приступает к проверке представленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несёт перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.
После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.

На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента 3-5% + НДС 20%
Se non è richiesto un contratto preliminare, si conclude immediatamente un contratto di vendita
Il contratto principale di vendita - atto di vendita (contratto notarile di compravendita) - è firmato dal venditore e dall'acquirente presso il notaio ed è soggetto ad atto notarile. Prima della firma, il notaio è tenuto a leggere ad alta voce il contratto ed escludere variabilità nella comprensione di tutte le sue clausole.

Se l'Acquirente è cittadino straniero o non parla italiano, l'atto di vendita può essere firmato secondo uno dei seguenti schemi:


  1. All'operazione partecipano un interprete e due testimoni che parlano due lingue. e il contratto di vendita è redatto in due lingue. Anche i servizi di interprete e testimoni sono a carico dell'Acquirente.
  2. Viene rilasciata una procura per un rappresentante che parli italiano.

È importante ricordare che, al momento della stipula del contratto principale, l'Acquirente è obbligato a pagare le tasse e le spese notarili ed all' agenzia. Solo successivamente sarà possibile la sottoscrizione dell'atto di vendita. In questa fase, anche il valore della proprietà è interamente pagato - tramite assegni coperti o tramite bonifico bancario preliminare.
Если предварительный договор не требуется, то заключается сразу договора купли-продажи
Основной договор купли-продажи – купчая (contratto notarile di compravendita) – подписывается Продавцом и Покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в понимании всех его пунктов.

Если Покупатель -иностранный гражданин или не владеет итальянским языком, то подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

  1. На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. и договор купли-продажи составляется на двух языках. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает Покупатель.
  2. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора Покупатель обязан уплатить налоги и гонорар нотариуса и агента. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.
Costi aggiuntivi per l'acquisto di una proprietà in Italia*
*Informazioni di riferimento, soggette a modifiche e adeguamenti locali
_________________
Дополнительные расходы при покупки недвижимости в Италии*
*Справочная информация, возможны изменения и местные корректировки
1) Tasse governative per l'acquisto di immobili in Italia: tasse ipotecarie, catastali e di registro.

Residenza estiva o "seconda casa": un decimo del costo dell'oggetto è versato a bilancio. L'importo del pagamento è pari alla somma delle imposte di registro e catastali (rispettivamente 7% e 2%) e dell'imposta ipotecaria (1%) del cosiddetto prezzo fiscale dell'oggetto. Per calcolarlo, il valore catastale viene moltiplicato per un coefficiente approvato dallo Stato. Di solito il valore fiscale è la metà del prezzo di vendita.

La prima casa/appartamento per residenza permanente con un privato:
hai diritto alla tassazione preferenziale. I costi aggiuntivi saranno solo del 3% (tassa di registrazione) più due pagamenti di 168 euro. l'ottenimento del permesso di soggiorno è obbligatorio, così come la registrazione in questa casa/appartamento. Questo deve essere fatto entro e non oltre 18 mesi dalla data di firma del contratto di acquisto con un notaio.

Le operazioni di acquisto di immobili commerciali e ville di lusso non sono soggette a tassazione agevolata. L'imposta su tali oggetti è del 10%. Tale importo comprende tutte e tre le tasse: registro (7%), catastale (2%) e mutuo (1%). Il calcolo delle tasse si basa sul valore catastale dell'immobile.

Caratteristiche della tassazione al momento dell'acquisto di terreni e immobili nel mercato primario
L'acquisto di un appezzamento di terreno (vigneto, uliveto, seminativo, bosco) è tassato con un'aliquota del 18% (le spese catastali e ipotecarie sono rispettivamente del 2 e dell'1%, la tassa di registrazione è del 15%).

Casa o appartamento con il committente: al posto della quota di iscrizione, dovrai pagare l'IVA (IVA). In Italia è del 4% (per l'acquisto della "prima") e del 10% (per l'acquisto della "seconda" casa). In entrambi i casi dovrai comunque pagare con assegni in due rate da 168 euro. Questi pagamenti vengono riscossi da un notaio al momento della conclusione di un contratto di acquisto.

1) Государственные сборы на покупку недвижимости в Италии: ипотечный, кадастровый и регистрационный сборы.


Летняя резиденция или «второй дом»: в бюджет оплачивается одна десятая часть от стоимости объекта. Величина платежа равна сумме регистрационного и кадастрового налогов (соответственно 7% и 2%) и ипотечного налога (1%) от так называемой фискальной цены объекта. Для ее расчета кадастровая стоимость умножается на утвержденный государством коэффициент. Обычно фискальная стоимость вполовину меньше цены продажи.


Первый дом/квартира для постоянного проживания у частного лица:

вы попадаете под льготное налогообложение. Дополнительные расходы составят лишь 3% (регистрационный налог) плюс два платежа по 168 евро. получение вида на жительство -обязательно, а также оформление прописки в этом доме / квартире. Сделать это нужно не поздней 18 месяцев с момента подписания у нотариуса контракта на покупку.


Не попадают под льготное налогообложение сделки по покупке коммерческой недвижимости и элитных вилл. Налог на такие объекты - 10%. В эту сумму входят все три сбора: регистрационный (7%), кадастровый (2%) и ипотечный (1%). Расчет налогов базируется на кадастровой стоимости недвижимости.


Особенности налогообложения при покупке земли и недвижимости на первичном рынке

Покупка земельного участка (виноградник, оливковая роща, земля под пашню, лес) облагается по ставке 18% (кадастровый и ипотечный сборы составляют 2 и 1% соответственно, регистрационный сбор - 15%).


Дом или квартира у застройщика: вместо регистрационного сбора, нужно будет заплатить НДС (IVA). В Италии он составляет 4% (на покупку «первого») и 10% (при покупке «второго» дома). В обоих случаях нужно будет еще оплатить чеками по два платежа в 168 евро. Взимаются эти платежи нотариусом, при заключении контракта на покупку.

2. Remunerazione al notaio
La tassa notarile viene pagata tramite assegno al momento della firma del contratto per l'acquisto di un immobile. È 1,5 - 2% del valore di vendita dell'oggetto.

3. Remunerazione (provvigione) all'agenzia immobiliare italiana
L'importo della commissione viene preventivamente concordato con l'agenzia immobiliare. Viene fissato come percentuale del prezzo di vendita dell'immobile. Il valore standard va dal 3 al 5% + IVA (20% della commissione). Coordinare preventivamente con l'agenzia la fornitura di veicoli per la visione di oggetti e un interprete. Le commissioni vengono pagate in fase di firma del contratto preliminare.

4. Spese di traduzione e pratiche burocratiche
L'importo di queste spese varia da 800 a 2000 euro. Dipende dal volume e dalla complessità dei servizi legali e catastali, dal volume dei documenti da tradurre. La forma di pagamento per queste spese è contanti, assegno, bonifico bancario.

5. Tasse immobiliari annuali
In Italia, i proprietari di immobili pagano un'imposta annuale sugli immobili (ICI). È lo 0,7% del prezzo catastale dell'oggetto. Anche il reddito da locazione immobiliare è soggetto a tassazione - con un'aliquota del 30% dell'importo annuo di questi redditi.
L'acquisto di un immobile in Italia richiederà spese obbligatorie per la sua manutenzione: spese condominiali, compreso il pagamento di acqua, luce, gas e raccolta dei rifiuti. Al momento dell'acquisto di un appartamento in un condominio (comprese le residenze chiuse), ci saranno dei pagamenti per le spese di gestione della casa (falcio del prato, pulizia delle aree comuni, servizi di amministrazione della casa).

2. Вознаграждение нотариусу

Нотариальное вознаграждение оплачивается чеком при подписании контракта на покупку недвижимости. Оно составляет 1,5 - 2% от продажной стоимости объекта.


3. Вознаграждение (комиссионные) итальянскому агентству недвижимости

Сумма комиссионных согласовывается с агентством недвижимости заранее. Она устанавливается в процентах от продажной цены объекта недвижимости. Стандартная величина составляет от 3 до 5% + НДС (20% от комиссионных). Заранее согласуйте с агентством предоставление автотранспорта для просмотра объектов и переводчика. Комиссионные оплачиваются на стадии подписания предварительного контракта.


4. Расходы на перевод и оформление документов

Сумма этих расходов колеблется в пределах от 800 до 2000 евро. Она зависит от объема и сложности юридических и кадастровых услуг, объема документов, подлежащих переводу. Форма оплаты этих расходов – наличные, чек, банковский перевод.


5. Ежегодные налоги на объекты недвижимости

В Италии владельцы недвижимости ежегодно платят налог на имущество (ICI). Он составляет 0,7% от кадастровой цены объекта. Доходы от аренды имущества тоже подлежат налогообложению - по ставке 30% от годовой суммы этих доходов.

Покупка недвижимости в Италии потребует обязательных расходов по ее содержанию: коммунальные расходы, включающие плату за воду, электроэнергию, газ и уборку мусора. При покупке квартиры в многоквартирном доме (включая закрытые резиденции), возникнут платежи в счет оплаты за управление домом (стрижка газонов, уборка общих помещений, услуги администратора дома).